Possedere immobili

•   Agevolazioni ICI e TARSU per i giovani imprenditori

  Agevolazioni ICI e TARSU per nuove attività imprenditoriali e di lavoro autonomo

  

•   ravvedimento operoso ICI

  ravvedimento operoso ai fini del'Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.)

  

•   Scheda B12 - Autorizzazione/deposito di progetti per interventi edilizi in zona sismica

  La Parte II del D.P.R. 380/01 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari
  in materia edilizia - in vigore dal 30/06/03) riordina la normativa tecnica per
  l'edilizia attraverso il richiamo alle previsioni di cui alla L. 1086/71 ed alla L. 64/74
  (concernenti, rispettivamente, la disciplina delle opere di conglomerato cementizio
  armato, normale e precompresso e a struttura metallica ed i provvedimenti per le
  costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche). Il D.P.R. 380/01 non si
  occupa di riformare il contenuto delle prescrizioni specifiche della normativa tecnica,
  che viene lasciato in gran parte inalterato, ma interviene nella riorganizzazione del
  collegamento tra le norme tecniche e il nuovo assetto dei soggetti coinvolti nel processo
  edilizio.
  Sotto il profilo sistematico, l'impostazione della normativa tecnica per l'edilizia individuata dal testo unico ripropone lo schema previgente di suddivisione della materia in tre settori:
  - la normativa sulle strutture e sulle qualità dei componenti delle costruzioni;
  - la normativa sulle barriere architettoniche;
  - la normativa sulla sicurezza degli impianti.
  Ciascuno di questi tre settori è stato interessato dalle innovazioni introdotte nella Parte I del testo unico: gli uffici comunali competenti alle attività istruttorie e procedimentali vengono individuati sempre nello sportello unico, gli atti con valenza esterna quali la sospensione dei lavori, l'ordine di ripristino, l'ordine di rimozione, le attività di vigilanza e l'irrogazione delle sanzioni sono sottoscritti dal dirigente dell'ufficio o dal capo dell'ufficio ove il dirigente non vi sia, l'ufficio del genio civile è sostituito dall'ufficio regionale competente. Anche sotto il profilo della semplificazione procedimentale emerge che la documentazione prodotta per comprovare il rispetto della normativa tecnica è affidata allo sportello unico, il quale è gravato dell'onere di trasferire gli atti alle altre amministrazioni competenti e curarne l'iter di approvazione o di verifica.

  Per quanto riguarda l'Emilia-Romagna, la L.R. 3/99 stabilisce che con decorrenza
  dal 12/11/99 gli adempimenti di deposito e di autorizzazione dei progetti per gli interventi
  edilizi in zona sismica sono delegati ai Comuni. A tal fine la legge prevede che, per lo svolgimento dei controlli sistematici o a campione, i Comuni si avvalgono delle strutture tecniche regionali, ovvero dei servizi provinciali Difesa del suolo (S.P.D.S), strutture decentrate della Direzione generale ambiente - Regione Emilia-Romagna.
  Nell'ambito della disciplina dettata dalla citata L. 64/74 e dall'art. 20 della L. 741/81, nonché - conseguentemente al suddetto art. 20 - dalla L.R. 40/95 di modifiche ed integrazioni alla L.R. 35/84, recante norme per lo snellimento delle procedure per le
  costruzioni in zone sismiche (alla quale va riferito il regolamento regionale 19/95), la
  R.E.R. ha inteso semplificare le procedure in materia di controlli e indirizzi per l'attività
  edilizia e urbanistica in zona sismica, allo scopo di dare concreta attuazione all'art. 20
  della L. 741/81, il cui disposto prevede, fra l'altro, la possibilità per le Regioni, riguardo
  all'attività edilizia, di "definire, con legge, modalità di controllo successivo anche con
  metodi a campione" delle costruzioni in zona sismica.
  Riguardo all'attività edilizia, che deve essere svolta nel rispetto delle norme tecniche
  di cui agli artt. 1 e 3 della L. 64/74, oltre che delle norme tecniche di cui alla L. 1086/71 nel caso di opere in conglomerato cementizio armato o a struttura metallica, le norme regionali sopra indicate, come modificate con L.R. 31/02, stabiliscono che non possono essere iniziati senza:
  - la preventiva autorizzazione per l'inizio dei lavori (di cui all'art. 94 D.P.R. 380/01) gli interventi edilizi in abitati dichiarati da consolidare ai sensi dell'art. 61 del D.P.R. 380/01, le varianti in corso d'opera alle autorizzazioni rilasciate su progetti presentati prima dell'entrata in vigore della L.R. 40/95, i progetti presentati a seguito di accertamento di violazioni delle norme tecniche antisismiche;
  - il deposito presso lo sportello unico per l'edilizia (di cui all'art. 93 D.P.R. 380/01) del progetto esecutivo e dei suoi allegati, secondo le modalità ed i contenuti precisati all'art. 3 L.R. 35/84, i restanti tipi di intervento edilizio.

  

•   Scheda B13 - Certificato di conformità edilizia e agibilità

  Ai sensi dell'art. 21 della L.R. 31/02, "Disciplina generale dell'edilizia", il certificato di conformità edilizia e agibilità attesta che l'opera realizzata corrisponde al progetto approvato o presentato, dal punto di vista dimensionale, prestazionale e delle prescrizioni urbanistiche ed edilizie ed in particolare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

  Sono soggetti al certificato gli interventi di nuova edificazione, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, gli interventi di ristrutturazione edilizia.

  Nei casi di cui sopra il certificato deve essere richiesto dal titolare del permesso di costruire o dal soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività ovvero dai loro successori o aventi causa.

  Per gli interventi edilizi non compresi nella casistica indicata, la dichiarazione di conformità del professionista abilitato, contenuta nella scheda tecnica descrittiva di cui all'art.20 L.R. 31/02, tiene luogo del certificato di conformità edilizia ed agibilità. Per gli stessi interventi, copia della scheda tecnica descrittiva è trasmessa al Comune entro 15 giorni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori.

  Il ritardo o la mancata presentazione della domanda di certificato di conformità edilizia e agibilità e la mancata trasmissione al Comune di copia della scheda tecnica descrittiva è soggetto a sanzione pecuniaria amministrativa.

  Il certificato di conformità edilizia e agibilità ha il valore e sostituisce il certificato di agibilità di cui agli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/01, restando ferme le autorizzazioni all'esercizio delle attività previste dalla legislazione vigente.

  La conformità edilizia e agibilità comunque attestata non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'art. 222 R. D. 1265/34, ovvero per motivi strutturali.

  

•   Scheda B14 - Denuncia di Inizio Attività

  La L.R. 31/02, Disciplina generale dell'edilizia, prevede tre modalità di realizzazione degli interventi:

  1) gli interventi edilizi che non richiedono alcun titolo abilitativo (interventi di manutenzione ordinaria, opere temporanee per l'attività di ricerca nel sottosuolo esterne al centro edificato o che abbiano carattere geognostico, opere di eliminazione delle barriere architettoniche purché non in edifici vincolati e nel rispetto della sagoma e degli elementi strutturali dell'edificio - art. 4),

  2) gli interventi edilizi assoggettati a denuncia di inizio attività - d'ora in poi D.I.A. (artt. 8 e 9),

  3) gli interventi edilizi che richiedono il permesso di costruire (art. 12).

  La legge regionale prevede l'obbligatorietà della D.I.A. nei casi previsti.

  Le tipologie di intervento soggette a D.I.A. sono elencate all'art. 8 L.R. 31/02 e sono riconducibili agli interventi edilizi minori, già sottoposti a denuncia dalla L. 662/96:

  - opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;

  - opere di eliminazione delle barriere architettoniche (su immobili vincolati, con modifica della sagoma);

  - modifica funzionale di impianti sportivi senza realizzazione di volumetrie;

  - installazione e revisione di impianti tecnologici con relativa realizzazione di volumetria;

  - realizzazione di parcheggi privati nel lotto del fabbricato da destinare a pertinenza unità immobiliare, con esclusione degli immobili ubicati nei centri storici;

  - realizzazione di opere pertinenziali.

  Oltre agli interventi minori sono assoggettati a D.I.A. la ristrutturazione edilizia, includendo nella tipologia dell'intervento anche la demolizione e fedele ricostruzione di un nuovo fabbricato identico a quello preesistente per sagoma, volumi e area di sedime. Sono consentite inoltre modifiche ai prospetti, alla volumetria tecnica per installazione di impianti tecnologici ed opere di adeguamento alla normativa tecnica sismica.

  La legge specifica che sono assoggettati a D.I.A. gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. 11/98.

  Sono soggetti a denuncia i mutamenti di destinazione d'uso senza opere anche se comportanti aumento del carico urbanistico e versamento oneri di urbanizzazione (pari alla differenza tra quelli per la nuova destinazione e quelli previsti per la destinazione in atto).

  Infine, sono soggette a denuncia le modifiche a denunce di inizio attività che abbiano ad oggetto variazioni essenziali (art. 23) al progetto già presentato con D.I.A.

  Pertanto, nel caso in cui dopo l'inizio dei lavori occorra variare il progetto iniziale oltre i parametri e le quantità definite all'art. 23, l'interessato deve acquisire un ulteriore titolo abilitativo, ovvero una nuova D.I.A. se il titolo abilitativo iniziale era una D.I.A., un nuovo permesso se il titolo abilitativo iniziale era un permesso di costruire.

  Sono invece sempre soggette a D.I.A., indipendentemente dal titolo iniziale di riferimento, le variazioni in corso d'opera non essenziali, modifiche che non raggiungono i limiti e le quantità stabilite dall'art. 23 sempre che non riguardino aree vincolate o la normativa tecnica sismica.

  Per questi casi di modifiche non essenziali, la denuncia può essere presentata anche successivamente alla realizzazione delle variazioni, comunque prima della fine dei lavori.

  L'elenco degli interventi da realizzare con D.I.A. non è tassativo; è infatti riconosciuta la possibilità per i Comuni di restringerne l'ambito di applicazione, sottoponendo al permesso di costruire alcuni degli interventi appena elencati, e precisamente gli interventi di ristrutturazione edilizia, di restauro, di risanamento conservativo ed i mutamenti d'uso senza opere. Sul territorio regionale potranno quindi verificarsi situazioni di disomogeneità tra tipo di intervento e corrispondente titolo abilitativo.

  Infine, ai sensi dell'art. 9 L.R. 31/02, l'ambito di applicazione della D.I.A. è stato esteso agli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica. In questi casi l'assoggettamento dell'opera a D.I.A. discende dal grado di specificazione della pianificazione urbanistica, che deve precisare le caratteristiche tipologiche, costruttive, formali e le quantità planovolumetriche degli interventi ai fini di una loro attuazione con denuncia.

  Possono infatti essere assoggettabili a D.I.A. gli interventi per i quali il Comune ha esaurito attraverso il piano generale e quello attuativo il suo potere pianificatorio.

  È previsto che i nuovi strumenti di pianificazione, in particolare i Piani Operativi Comunali di cui alla L.R. 20/00, contengano l'indicazione degli interventi da realizzare con D.I.A.

  Nella fase transitoria, fino all'adeguamento della pianificazione urbanistica alla L.R. 20/00, i Consigli comunali, con un atto deliberativo, sono tenuti ad una ricognizione degli strumenti vigenti, sia piani particolareggiati che P.R.G., al fine di individuare gli interventi da liberalizzare in quanto sufficientemente disciplinati nei loro contenuti planovolumetrici, tipologici, formali e costruttivi.

  La legge 31/02 all'art.11 prevede due tipi di controllo sulle D.I.A.:

  - controllo preventivo (entro 30 giorni dalla data di presentazione della denuncia) da effettuare prima che le opere abbiano avuto inizio;

  - controllo successivo (dopo 30 gg. dalla data di presentazione della D.I.A.) da effettuare dopo che le opere abbiano avuto inizio.

  Il controllo preventivo è diretto a verificare:

  a) la completezza della documentazione presentata. In caso di incompletezza viene inviata richiesta di documentazione integrativa e il termine per dare inizio ai lavori resta sospeso, fino al ricevimento di quanto richiesto (la lettera di richiesta della documentazione integrativa deve pervenire al destinatario entro il termine di efficacia della D.I.A., vale a dire entro i 30 giorni dalla data di presentazione);

  b) il tipo di intervento edilizio descritto e asseverato dal professionista abilitato, per accertare che rientri tra le tipologie di interventi assoggettati a D.I.A. (se si riscontra che l'intervento non rientra tra quelli assoggettati a D.I.A., si emette un provvedimento contenente l'ordine di non dare avvio ai lavori, assegnando un termine per regolarizzare, trascorso il quale il progetto viene archiviato);

  c) la correttezza del calcolo del contributo di costruzione dovuto, nonché l'avvenuto versamento dell'importo corrispondente.

  Il controllo successivo entra nel merito, in quanto è volto a controllare i contenutidell'asseverazione allegata alla D.I.A. e la corrispondenza del progetto e dell'opera, in corso di realizzazione o ultimata, a quanto asseverato.

  Le modalità con le quali verranno svolti questi controlli sono disciplinate dal Regolamento Edilizio, nell'osservanza dei criteri che la legge stabilisce all'art. 11 e che sono direttamente applicabili finché il Comune non provveda. La legge regionale fissa la percentuale del 30% dei controlli da effettuare sugli interventi eseguiti o in corso e i tempi nei quali procedere.

  Se l'ufficio accerta che l'immobile, oggetto di intervento edilizio presentato con la D.I.A., sia assoggettato a vincoli, si confermano le procedure già in atto, con l'interruzione dei termini per dare avvio ai lavori della D.I.A., sia che trattasi di vincolo di competenza del Comune (Autorizzazione Paesaggistica), sia che trattasi di vincolo di competenza di altra amministrazione (diversa dal Comune).

  Nel primo caso, l'Autorizzazione Paesaggistica viene acquisita dal Comune e il termine ricomincia a decorrere per intero una volta che sia ultimata la relativa procedura.

  Nel secondo caso, l'atto di assenso deve essere stato acquisito dal privato e deve essere allegato alla D.I.A. Se invece non è allegato, l'ufficio procede 'acquisizione anche attraverso la Conferenza di Servizi. Anche in questo caso, il termine per dare avvio ai lavori ricomincia a decorrere per intero dalla data di ricevimento dell'atto di assenso, o dall'esito favorevole della Conferenza di Servizi.

  In entrambi i casi sopra citati, se l'atto di assenso è negato, o l'esito della Conferenza di Servizi non è favorevole, la D.I.A. non è efficace e viene archiviata.

  Qualora la denuncia riguardi un intervento edilizio che richiede il parere igienico-sanitario e questo non sia già allegato alla D.I.A., l'ufficio procede a richiederlo d'ufficio all'ASL territorialmente competente. In questo caso il termine per dare avvio ai lavori viene interrotto e ricomincia a decorrere per intero dalla data di ricevimento dal parere igienico-sanitario.

  Il 30/06/03 è entrato in vigore il D.P.R. 380/01, recante "Disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

  Questo testo normativo era già entrato in vigore dall'1/01/02 fino al 9/01/02, poi l'efficacia è stata sospesa ed il termine di entrata in vigore è stato dapprima prorogato al 30/06/02 (con l'art. 5-bis del D.L. 411/01 convertito in L. 463/01), poi prorogato ancora al 30/06/03 (con l'art. 2 del D.L. 122/02 convertito in L. 185/02).

  Per comprendere i rapporti tra il D.P.R. 380/01 e la L.R. 31/02, è utile ricordare che l'edilizia privata rientra nell'ambito del "governo del territorio", materia definita dall'art. 117 della Costituzione quale "materia di legislazione concorrente" tra Stato e Regione. In tale materia:

  - lo Stato determina i principi fondamentali;

  - la Regione ha potestà legislativa e regolamentare.

  Di conseguenza, le norme statali trovano applicazione solo fino a che la Regione non provveda a disciplinare autonomamente la materia stessa.

  In Emilia-Romagna, con la L.R. 31/02, si è proceduto ad un riordino della legislazione regionale di settore, dettando una disciplina organica dell'attività edilizia, sostitutiva di parte della normativa statale (art. 1, comma 1 ed art. 50 L.R. 31/02).

  Di conseguenza, a seguito dell'entrata in vigore della L.R. 31/02, quindi dall'11/12/02, cessa di avere diretta applicazione nella Regione Emilia-Romagna una serie di norme statali, tra cui alcune del D.P.R. 380/01.

  In virtù dell'art. 50 L.R. 31/02, rispetto al D.P.R. 380/01, nel territorio dell'Emilia Romagna non si applicano:

  della Parte Prima "Attività edilizia":

  - Titoli I "Disposizioni generali" (artt.1-5)

  - Titolo II "Titoli abilitativi" (artt.6-23)

  - Titolo III "Agibilità degli edifici" (artt.24-26)

  - L'art. 39 "Annullamento del permesso di costruire da parte della Regione".

  della Parte Seconda "Normativa tecnica per l'edilizia":

  - L'art. 89 "Parere sugli strumenti urbanistici" del Capo IV "Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche" - Sezione Prima "Norme per le costruzioni in zone sismiche";

  - L'art. 94, commi 1 e 2 "Autorizzazioni per l'inizio lavori" del Capo IV "Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche" - Sezione Seconda "Vigilanza sulle costruzioni in zone sismiche".

  Con l'entrata in vigore del D.P.R. 380/01 (quindi dal 30/06/03) si applicano invece

  anche nel territorio dell'Emilia-Romagna le seguenti norme:

  della Parte Prima "Attività edilizia":

  il Titolo IV "Vigilanza sull'attività urbanistico edilizia, responsabilità e sanzioni":

  - Capo I "Vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia" (artt. 27-29)

  - Capo II "Sanzioni" (artt. 30-48) - (L'art. 39 è disapplicato dalla L.R. 31/02)

  - Capo III "Disposizioni fiscali" (artt. 49-51).

  della Parte Seconda "Normativa tecnica per l'edilizia":

  - Capo I "Disposizioni di carattere generale" (artt. 52- 63)

  - Capo II "Disciplina delle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica":

  - Sezione I "Adempimenti" (artt. 64-67)

  - Sezione II "Vigilanza" (artt. 68- 70)

  - Sezione III "Norme penali" (artt. 71- 76)

  - Capo III "Disposizioni per favorire il superamento e l?eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati aperti al pubblico":

  - Sezione I "Eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati" (artt. 77-81)

  - Sezione II "Eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati aperti al pubblico" (art. 82)

  - Capo IV "Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche":

  - Sezione I "Norme per le costruzioni in zone sismiche" (artt. 83- 92) (L'art. 89 è disapplicato dalla L.R. 31/02)

  - Sezione II "Vigilanza sulle costruzioni in zone sismiche" (artt. 93-94) (L'art. 94, limitatamente ai commi 1 e 2, è disapplicato dalla L.R. 31/02)

  - Sezione III "Repressione delle violazioni" (artt. 95-103)

  - Sezione IV "Disposizioni finali" (artt. 104-106).

  - Capo V "Norme per la sicurezza degli impianti" (artt. 107-121) (l'entrata in vigore solo di questo Capo V è procrastinata al 1/01/2004 in virtù dell?art. 4 del D.L. 147/03);

  - Capo VI "Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici" (artt. 122-135).

  della Parte Terza "Disposizioni finali":

  - Capo I "Disposizioni finali" (artt. 136-138).

  Di conseguenza dal 30/06/02 il D.P.R. 380/01 è definitivamente in vigore, tranne

  una parte, vale a dire il Capo V "Norme per la sicurezza degli impianti" (artt. 107-121) della Parte Seconda "Normativa tecnica per l'edilizia". Il Capo V entrerà in vigore dall'1/01/04 (in virtù dell'art. 4 del D.L. 24/06/03, n. 147).